Antonio Aloisio: RESPONSABILIDADE CIVIL

domingo, 4 de dezembro de 2011

RESPONSABILIDADE CIVIL

Obrigação que uma pessoa tem de assumir, por determinação legal, as consequencias juridicas de seus atos ou de pessoa por quem responda, ou de fato de coisa ou animal sob sua guarda. A responsabilidade civil pode ser:

Contratual - descumprimento parcial ou total de um contrato existente;

Extra contratual - decorre de infração de um dever legal - ato ilícito;

Responsabilidade Subjetiva - responsabilidade sobre o ato ilícito por culpa, dolo ou abuso de direito;

Responsabilidade Objetiva - responsabilidade pelo risco a partir de conduta ilícita, pelo dano e pelo nexo causal relativa aos artigos 927, 937 e 938 do Código Civil.

Obs.: Nexo causal - vínculo, a relação entre dano e a contuda do agente.

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EDITORIAL

O PROFISSIONAL DE ADMINISTRADORA - É muito comum ao comparecermos em uma Assembleia representando a Administradora do Condomínio, sermos identificados como "o funcionário da administradora", "a pessoa que veio fazer a ata", "quem vai dizer o valor do aumento do condomínio" e, não raro sermos hostilizados nessas reuniões. Isso, em parte, é por nossa culpa, pois apesar de edifícios e condomínios existirem há muito tempo, a nossa profissão, da forma que deveria ser, é recente e muitos colegas não procuram melhorar essa imagem, em especial, procurando aumentar o seu conhecimento técnico. Hoje os condomínios se assemelham a empresas por suas responsabilidades legais e fiscais - um número razoável de tributos à pagar e os cuidados com retenções de impostos e tributos de prestadores de serviços (cessão de mão de obra). A visão da administradora de condomínios é "a empresa que cobra o condomínio e faz o balancete".

Mais do que nunca não podemos nos restringir a meros atendentes de administradoras - precisamos cada vez mais absorver conhecimento e experiência, necessários a prestar a acessoria devida aos síndicos e condôminos, visto o grande desconhecimento do representa o condomínio nos dias atuais e, principalmente, os riscos inerentes a condução irresponsável da administração do condomínio.

Não é incomum ao incorporar um condomínio à carteira de condomínios da empresa, deparar com a necessidade de recolher tributos, em especial o INSS, atrasados, embora o mesmo fizesse mensalmente. O problema, nestes casos, não é a inadimplência no pagamento, mas o pagamento incorreto.

Ainda hoje, principalmente em condomínios com gestão própria (aqueles em que o síndico "faz de tudo um pouco") e, no máximo, contrata um contador para fechar o balancete, esquecer que sobre pagamento de prestadores de serviço autônomos incide recolhimento e retenção do Inss, não bastando simplesmente emitir um cheque e pedir um recibo assinado.

Da mesma forma, quando comparecemos numa assembléia e cobramos honorários para isso, não estamos apenas nos propondo a "fazer a ata", mas sim prestar toda assessoria necessária para que a assembleia cumpra sua finalidade dentro dos parâmetros legais, além de suscitar eventuais dúvidas dos presentes no âmbito do condomínio, lembrando que, ao estamos ali, estamos abrindo mão da nossa convivência familiar e no dia seguinte precisamos nos apresentar na empresa no horário normal de trabalho para o desempenho da nossa função.

CONDOMINIOS E A ERA MODERNA - Há muitos anos, era comum as vilas de casas, os moradores se conheciam, as donas de casa trocavam receitas, as crianças eram amigas da infância até a fase adulta, os chefes de familia se reunião para uma cerveja e jogar conversa fora, enfim, havia uma coexistência agradável entre os co-proprietários nas vilas. Com o tempo essas vilas foram acabando e surgindo prédios - onde os moradores conviviam horizontalmente passou a relação vertical, onde nem sempre há um convívio na concepção exata da palavra. As Assembleias de condomínio onde, na minha opinião, deveria ser um momento de confraternização de moradores, passou a ser, na maioria dos casos, lugar para as pessoas poderem despejar seus rancores, frustrações, etc. Deste cenário sobressaem pessoas, como o Nelson, Síndico Geral do Condomíno Wonderful Ocean Suites que, mantendo uma parceria com os Síndicos dos três blocos do prédio, consegue realizar eventos que visam aproximar as pessoas que moram no empreendimento: aniverário do condomínio, páscoa, natal, etc. No fim de semana passado (23.10.2010) ele promoveu a Oktoberfest do Condomínio, tradicional encontro anual de moradores do mês de outubro que nem com a chuva que teimou em aparecer no meio da festa, desfez o brilho da iniciativa. São iniciativas assim que desfazem a aridez da vida em condomínio e, com certeza, ajudam até na valorização dos imóveis. Parabéns a pessoas como o Nelson que, a despeito de tudo e contra todas as dificuldades que surgem para realização desses eventos, ele segue convicto nessa empreitada.

"Condomínio, segurança e cumplicidade -

Tornou-se preocupante, nos últimos anos, o elevado número de invasões a edifícios e condomínios – principalmente os de luxo – por ladrões, tanto na capital quanto no interior. Cada dia mais ousados e organizados, os criminosos migram do sequestro e do assalto a banco, onde são combatidos, e usam diferentes métodos e artifícios para violar a segurança do lugar e promover os arrastões, assustando e subjugando moradores e levando tudo o que podem de dezenas de apartamentos e, muitas vezes, de todo o imóvel, onde também encontram elevados valores. Sempre que isso acontece, é porque falhou o sistema de segurança do prédio.

A estabilidade do condomínio – vertical ou horizontal – baseia-se no tripé segurança física (portões, cabines, câmeras, sensores, cercas elétricas, etc), pessoal (funcionários vocacionados e bem treinados) e, principalmente, nos condôminos (moradores conscientes e responsáveis). Pouco adiantará a instalação de toda a parafernália eletrônica sem ter funcionários capacitados e motivados para operá-la adequadamente. E nem esse binômio (equipamento+pessoal) será suficiente se os moradores não estiverem conscientizados de que também são responsáveis e precisam colaborar com a segurança do conjunto.

No dia em que deixou de morar na casa térrea dotada de quintal e varanda e partiu para um condomínio, a família (ou pelo menos o seu chefe) buscou segurança que a casa não oferece mais. Aceitou as restrições impostas pelo regulamento condominial, abrindo mão da liberdade plena em troca de uma vida sem sobressaltos. Mas, para que esse objetivo se concretize, não pode, em momento algum, esquecer em primeiro lugar seu compromisso coletivo no fechamento do triângulo de segurança.

O morador de condomínio tem de levar em consideração que deve respeito e reciprocidade a todos os demais moradores. Tem, também, de tratar com urbanidade e compreensão aqueles que lhes prestam serviços, evitando criar-lhe embaraços quando fazem cumprir as exigentes e imprescindíveis normas do lugar. Sempre que um funcionário sofre qualquer represália ou repreensão porque fez cumprir exigências ao morador, abre-se perigosamente a guarda no esquema de segurança. Se o repreendido, com temor de perder o emprego, deixa de fazer as exigências regulamentares ou trabalha desmotivado, todo o conjunto fica mais vulnerável aos arrastões e outras ocorrências desagradáveis.

Não terá valido a pena para a família o esforço e o investimento num apartamento se os seus membros não estiverem treinados para viver a vida em condomínio. Se não estiverem convictos de que abrem mão de algumas coisas e ganham outras que lhe são mais importantes.

Reservadas as proporções, o condomínio é um pequena cidade onde os participantes contratam serviços e pagam por isso. Um dos pontos principais é a segurança, tarefa a ser executada pelos funcionários mas com a colaboração de todos. Sem a organização e o cumprimento das responsabilidade e até uma certa cumplicidade positiva entre os envolvidos no processo, especialmente os moradores e seus familiares, não haverá segurança e, morar em condomínio poderá se transformar em algo muito perigoso.

Fonte: Gazeta de Ribeirão 29/09/08"

O que hoje vem ocorrendo em Assembléias de condomínios é o reflexo do que ocorre no nosso dia-a-dia: não há respeito pelo patrimônio comum, falta educação, as pessoas olhando somente para o "seu umbigo". É claro que essa situação não é unanime, mas é o que acontece em boa parte dessas reuniões. O que deveria ser uma reunião cordial entre pessoas que residem em uma estrutura predial comum, o que ocorre muitas vezes é uma disputa entre "quem está no poder" - o síndico e demais membros da administração e aqueles que se sentem prejudicados, ou porque receberam uma multa, na sua opinião injusta, não vêem o Síndico realizar melhorias, e por aí vai.

Acredito que uma Assembléia de Condomínos deveria ser uma grande confraternização dos moradores, prinicipalmente porque é uma das poucas oportunidades onde a maioria travará conhecimento com seus vizinhos - alguns da porta ao lado do seu apartamento!

Ainda bem que pelo menos existem alguns que tentam isoladamente sair do estereótipo hoje existente, como o síndico de um prédio na Tijuca que convoca as Assembléias no meio da manhã de sábado e contrata um brunch para os que comparecem ou o Juiz que é síndico de um prédio em Botafogo que batalha para instalar churrasqueira, Tv 29 " entre outras benfeitorias para poder conseguir patrocinar churrascos de confraternização...

Antonio Aloisio

domingo, 4 de dezembro de 2011

RESPONSABILIDADE CIVIL

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