Orientação Secovi Rio - Jornal Extra - 16.03.2012
Muito se tem discutido em relação às obrigações e responsabilidades do síndico, em razão das obras realizadas pelos condôminos em suas unidades, tendo em vista os desabamentos ocorridos no início do ano na cidade do Rio de Janeiro e em São Paulo. A função de Síndico traz consigo uma série de deveres e responsabilidades.
O Código Civil, no capítulo que trata dos condomínios edilícios, impõe a todos que moram em condomínio determinados direitos e deveres, e ao síndico cabe a obrigação de zelar pelas partes comuns e, numa análise mais criteriosa, nas situações ocorridas dentro das unidades, mas que tragam reflexo na edificação, como a realização de obras e reformas.
A convenção pode disciplinar as responsabilidades de todos os integrantes do condomínio, mas, na sua falta, o Código Civil dá ao síndico ferramentas para "exigir" que os moradores do condomínio não adotem posturas que possam prejudicar o conjunto, principalmente aquelas que tragam perigo à vida e aos bens dos demais moradores.
Em se tratando especificamente de obras, o Código Civil impõe aos condôminoso dever de não realizá-las de modo a comprometer a edificação, estabelecendo penalidades; ao síndico, como representante de todos os condôminos, impõe o dever de zelar pela conservação e manutenção das partes comuns do condomínio, respeitar e fazer respeitar a Convenção, regulamentos e deliberações assembleares e, ainda, cobrar multas eventualmente impostas.
Com relação às obras nas unidades particulares, o síndico pode exigir que os condôminos previamente comuniquem à administração a sua realização e, dependendo do vulto da obra, que apresentem os documentos que garantam a sua regularidade (laudo técnico e alvará). Caso não seja atendido, o Síndico poderá aplicar as penalidades previstas na Convenção de Condomínio ou, dependendo do caso, propor medida judicial visnado paralisar o andamento da obra (nunciação de obra nova).
Como não há legislação específica sobre a matéria, o síndico deverá formalizar uma denúncia as autoridades competentes (Prefeitura / Secretaria Municipal de Urbanismo) e convocar uma Assembleia Geral Extraordinária com item específico na ordem do dia, buscando aprovar medidas mais urgentes.
Caso o morador não permita a entrada do síndico na unidade e havendo indícios de risco iminente, poderá o síndico solicitar autorização judicial para proceder às verificações necessárias.
No caso das partes comuns, é importante lembrar que o Síndico, ao constatar a necessidade de uma obra, deverá verificar a garantia que as construtoras oferecem após o seu término e, ainda, a garantia por vícios ocultos. Todos esses assuntos estão disciplinados no Código Civil.
Estas são orientações gerais, devendo o condomínio, em situações concretas, consultar a um advogado para orientá-lo sobre os procedimentos a serem observados, tendo em vista a complexidade do assunto e seus possíveis desdobramentos
Muito se tem discutido em relação às obrigações e responsabilidades do síndico, em razão das obras realizadas pelos condôminos em suas unidades, tendo em vista os desabamentos ocorridos no início do ano na cidade do Rio de Janeiro e em São Paulo. A função de Síndico traz consigo uma série de deveres e responsabilidades.
O Código Civil, no capítulo que trata dos condomínios edilícios, impõe a todos que moram em condomínio determinados direitos e deveres, e ao síndico cabe a obrigação de zelar pelas partes comuns e, numa análise mais criteriosa, nas situações ocorridas dentro das unidades, mas que tragam reflexo na edificação, como a realização de obras e reformas.
A convenção pode disciplinar as responsabilidades de todos os integrantes do condomínio, mas, na sua falta, o Código Civil dá ao síndico ferramentas para "exigir" que os moradores do condomínio não adotem posturas que possam prejudicar o conjunto, principalmente aquelas que tragam perigo à vida e aos bens dos demais moradores.
Em se tratando especificamente de obras, o Código Civil impõe aos condôminoso dever de não realizá-las de modo a comprometer a edificação, estabelecendo penalidades; ao síndico, como representante de todos os condôminos, impõe o dever de zelar pela conservação e manutenção das partes comuns do condomínio, respeitar e fazer respeitar a Convenção, regulamentos e deliberações assembleares e, ainda, cobrar multas eventualmente impostas.
Com relação às obras nas unidades particulares, o síndico pode exigir que os condôminos previamente comuniquem à administração a sua realização e, dependendo do vulto da obra, que apresentem os documentos que garantam a sua regularidade (laudo técnico e alvará). Caso não seja atendido, o Síndico poderá aplicar as penalidades previstas na Convenção de Condomínio ou, dependendo do caso, propor medida judicial visnado paralisar o andamento da obra (nunciação de obra nova).
Como não há legislação específica sobre a matéria, o síndico deverá formalizar uma denúncia as autoridades competentes (Prefeitura / Secretaria Municipal de Urbanismo) e convocar uma Assembleia Geral Extraordinária com item específico na ordem do dia, buscando aprovar medidas mais urgentes.
Caso o morador não permita a entrada do síndico na unidade e havendo indícios de risco iminente, poderá o síndico solicitar autorização judicial para proceder às verificações necessárias.
No caso das partes comuns, é importante lembrar que o Síndico, ao constatar a necessidade de uma obra, deverá verificar a garantia que as construtoras oferecem após o seu término e, ainda, a garantia por vícios ocultos. Todos esses assuntos estão disciplinados no Código Civil.
Estas são orientações gerais, devendo o condomínio, em situações concretas, consultar a um advogado para orientá-lo sobre os procedimentos a serem observados, tendo em vista a complexidade do assunto e seus possíveis desdobramentos
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