CONDOMINIO ECOLOGICAMENTE SUSTENTAVEL

CONDOMINIO ECOLOGICAMENTE SUSTENTÁVEL

Muito se fala hoje em dia sobre sustentabilidade no que concerne a condomínios. Mas, o que vem a ser isso?

O administrador de condomínio deve dar uma atenção especial as instalações das partes comuns. Não obstante a necessidade de acompanhamento constante, com vistas a manutenção predial preventiva, deve também observar oportunidades para redução de custos, visto que o Condomínio é uma sociedade onde todos participam das despesas e, quanto menor esta for, melhor.

Estive prestando assessoria a uma assembleia num condomínio com um número considerável de unidades e com uma grande área comum. Determinado momento tive de ir ao banheiro e observei que a administração instalou sensor de presença na área de acesso e dentro do banheiro. Muito bom. Evita que os usuários, em especial as crianças, não acionando o interruptor, deixem as lâmpadas acessas desnecessariamente.

No entanto, observei que o vaso sanitário é o que tem caixa de descarga acoplada de um modelo fabricado a pelo menos cinco anos e a torneira da pia é de giro para abertura e fechamento. Assim, o ideal era ter um custo inicial com vistas a redução de despesas a, no mínimo, médio prazo – instalando um kit que já existe no mercado que você instala na caixa acoplada com duas opções de acionamento – um que despeja no vaso metade do conteúdo da caixa, normalmente utilizado para eliminar urina e o outro que ejeta o total contido na caixa. Já li também de uma solução caseira para redução do gasto com as caixas acopladas: encher uma garrafa pet de um ou dois litros com água e lacrar e colocar dentro da caixa acoplada. Com isso, ao acionar a descarga, economiza-se um ou dois litros em cada vez que for utilizada.

Outra opção é a substituição da torneira, colocando uma com uma espécie de temporizador, que é acionada e gradativamente vai fechando automaticamente, evitando assim uma outra instalação que pode ser esquecida aberta – uma economia bastante relevante, considerando o custo hoje cobrado pelas concessionárias de água e esgoto.

Ainda sobre as áreas comuns, condomínios com grandes espaços externos, característica dos condomínios modernos, com diversas instalações como quadras, piscinas, parque infantil, etc, precisam, mesmo ao longo da noite, de alguma iluminação, até mesmo por conta da segurança, tanto para eventual funcionário responsável pela ronda nos locais como morador que pode correr risco de acidente transitando por locais totalmente escuros.

Infelizmente não é de bom tom nos dias de hoje, considerando a questão da economia, confiar somente no fator humano. Grandes áreas iluminadas ao longo da noite podem ultrapassar o período necessário, ficando até horas ligada durante o dia, bastando apenas que o funcionário responsável esqueça de desligar. Existem hoje no mercado sensores que podem auxiliar essa operação, acionando a iluminação através da percepção do início do anoitecer ou através de timer, determinando horário para acionar e desligar.

Ainda na questão da iluminação das partes comuns, é importante o administrador avaliar a possibilidade de instalar sensores de presença nos halls dos andares, escadas e garagens. Evidentemente que em alguns ambientes não há a menor possibilidade de mantê-lo totalmente às escuras, mas é possível fazer uma divisão de circuitos elétricos, de forma a manter apenas parte da iluminação ligada intermitentemente e outra parte somente a partir da presença de pessoas no ambiente. É o caso de instalar um ponto de iluminação fixo próximo ao acesso de elevadores, deixando o restante do andar monitorado por sensores. Tal prática também pode ser utilizada para iluminação das garagens.

A terceirização de mão de obra tem seus prós e contras, que não é o caso de se discutir aqui, mas de qualquer maneira, é importante haver uma supervisão e acompanhamento do serviço, independentemente da empresa ter supervisão própria ou não. A empresa trabalha dentro de um padrão próprio e cabe ao supervisor adequar os serviços ao que a administração entenda com o ideal. Essa recomendação serve em especial no que se refere a economia, evitando desperdícios com energia elétrica e água e esgotos.

Aliás, cabe aqui outra sugestão: embora não se espere uma conscientização a nível de cem por cento, é sempre bom dar uma ajudazinha na memória dos condôminos. A colocação de pequenos avisos, em forma de placa, colabora para a redução de despesas. Pode-se optar por placas padronizadas vendidas em lojas de ferragens e papelarias ou então mandar confeccionar. Existem materiais como o pvc, por exemplo, que são laváveis e podem ser instalados com fita dupla face, evitando o uso de parafuso ou prego. São mensagens simples, principalmente em locais cuja instalação elétrica ou hidráulica não tem recursos sustentáveis, como “ao sair deligue a luz”, “por favor, dê a descarga”, “feche a torneira”, etc.

Atualmente os condomínios, em especial os que são denominados condomínios-clube, possuem uma quantidade considerável de equipamentos, tais como bombas, controle de acessos, ar condicionados, geladeiras, freezers, adegas, fomoir, quadros elétricos, computadores, etc, é preciso não só ter controle e cuidado com a manutenção preventiva e corretiva, é necessário saber quando há necessidade de levar em conta a possibilidade de substituir determinado equipamento. Não adianta ficar reparando de forma constante um equipamento. O custo dos reparos acaba por inviabilizar o equipamento. Uma sugestão é colocar em cada equipamento um controle de manutenção, uma espécie de “crachá” onde são colocadas as informações de cada reparo: data, tipo de defeito ou peça trocada e o custo do reparo (peça + mão de obra). Com o tempo, com a simples leitura dessa “etiqueta” ou “crachá” pode-se decidir em comprar um novo equipamento no lugar demandar consertá-lo, por exemplo.

Quando se fala em negociar contratos, nem sempre significa apenas reduzir preço. Muitas vezes, um contrato com outra empresa, com valor elevado, no fim das contas pode representar economia de serviços. Por exemplo, dependendo do tamanho da área verde do condomínio, deve-se avaliar se o melhor é manter um funcionário especializado, jardineiro, com salário e encargos, ou contratar uma empresa, com visitas periódicas de um funcionário, que geralmente contam com a supervisão de um engenheiro agrônomo.

Aliás, em termos de contratação, é importante lembrar que nem sempre as alternativas “caseiras” são a melhor situação. O administrador deve estar atento e avaliar bem na hora de uma contratação. Muitas vezes contratar um prestador de serviços em detrimento de uma empresa, não é a melhor situação: hoje a contratação de um prestador de serviços autônomo pode representar um custo em torno de 31 % além do valor do serviço. Explica-se: pela legislação atual, ao contratar um prestador de serviços pessoa física,  tem que recolher 20 % (vinte por cento) do valor bruto como empregador para a previdência. Além disso, do valor do serviço contratado, tem que reter 11 % (onze por cento) do valor também para a previdência. Ou seja, se o serviço contratado foi de R$ 100,00 (cem reais), o prestador recebe R$ 89,00 (oitenta e nove reais) e os R$ 11,00 (onze reais) restantes, soma-se aos R4 20,00 (vinte reais) dos 10 % do empregador para a previdência. Como na prática o prestador apresenta um preço fechado (o que ele quer realmente receber), os 11 % acabam sendo arcados pelo condomínio.

Na hora de renegociar contrato ou pensar em substituir determinado serviço, é importante que a administração do condomínio tenha controle para fazer essa providência de forma organizada e sem causar transtornos para os demais moradores. Uma transição entre empresas de terceirização de serviços é um momento delicado para o condomínio e se os prazos de rescisão e contratação não forem coordenados, pode criar um hiato de serviços prejudicial a toda a coletividade. Uma sugestão simples é ter na sala da administração um quadro com todos os prazos necessários de vencimento de contratos e de manutenções preventivas, como no exemplo abaixo:

Jan

Fev

Mar

Abr

Mai

Jun

Jul

Ago

Set

Out

Nov

Dez

Bombas

13

Elevador

10

Limp Cx D´água

01

Extintores

07

CFTV

09

Para-Raios

23

Controle de Acesso

22

Existem providências que já são clássicas, como desligar um dos elevadores durante a noite (geralmente das 22 horas às 05 horas), desligar parte da iluminação externa (quando há divisão de circuitos), reduzir a vazão nas prumadas de água, quando a pressão é elevada, com o cuidado de verificar se os apartamentos mais próximos da caixa d´água não serão prejudicados, etc.

Outras atitudes podem ser individuais. No jornal Extra de 23.06.2012 tinha uma receita de detergente natural, segundo a reportage: ralar uma barra de 100 g de sabão de coco, dissolvendo em 1 litro de água fervente. Adicione 5 litros de água fria à mistura, o suco de dois limões e quatro colheres de sopa de amônia. Mexa a solução até ficar homogênea. Guarde o produto em recipientes de vidro. Em dias frios, o detergente pode coagular. Para que volte ao normal, agite-o bem.

Alguns exemplos (Jornal Extra 18.06.2012):
DE SORDI RONCETTI - Síndico do Solar das Laranjeiras - Organizou a coleta de lixo e firmou parceria com uma cooperativa que recolhe os resíduos recicláveis a cada dez a quinze dias. A renda é dividida entre os funcionários da limpeza; WALTER LIMA - Ambientalista e síndico do Via Barra - Implantou no condomínio captação de água da chuva, duto para coleta de óleo e geração de energia eólica (do vento). A conta da light caiu de R$ 38 mil para R$ 15 mil; ROBERTO NOGUEIRA - Auditor Fiscal da Receita Federal - Ele e os colega de trabalho levaram copos de vidro e xícaras para o setor, evitando os descartáveis. A preocupação com o meio ambiente é lembrada num cartaz; APARECIDA SERPA - Trabalha com Paisagismo - Coordenadora do Centro de Meio Ambiente do Condomínio Fazenda Passaredo, na Taquara. Lá, uma oficina de compostagem produz húmus, reduzindo o lixo das casas; PAULA RIBEIRO - Bacharel em Direito - "Cada tipo de lixo no seu lugar", ensina ela, que separa os resíduos recicláveis do orgânico na lixeira do prédio; ROBERTA VIEIRA - Analista de Sistema - A carioca que morou 20 anos em Manaus trouxe na bagagem o amor pela natureza. Em casa, separa o óleo para descarte correto e reaproveita a água da máquina de lavar; ADRIELLY SELVATICI - Estudande de Psicologia - Ela reutiliza a água da máquina de lavar para lavar a cozinha. "Acredito que o meio ambiente seja como uma rede. Pequena mudança podem interferir no todo" - Obs.: No caso de apartamento, é preciso verificar se a cozinha tem impermeabilização que permita a lavagem.